二手房交易迎来重大变化。近期，自然资源部和中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（简称《通知》），要求在全国范围内全面推进存量住房“带押过户”。什么是“带押过户”？对买卖双方有哪些利好？

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“带押过户”是什么？

“银行提前还贷需要申请，还得注销房屋抵押，然后房子才能卖掉，到时候我们看中的房子也不知道还在不在。”这段时间，想要换房的江苏省盐城市居民李先生有些犯难，总在犹豫要不要花钱找中介垫资还贷。

李先生现在居住的房子，是夫妻二人婚后辛苦打拼贷款买的。随着生活水平的提高，夫妻俩决定以“小房换大房”的方式购置一套改善房。问题也随之而来，房子还有几十万元银行贷款尚未结清，意味着置换流程和难度大大增加。

发愁之际，不动产“带押过户”新政策帮李先生解了围，他不再需要提前偿还贷款，就可以将房屋出售过户。

“‘带押过户’改革后，可大大节省不动产的交易时间，降低交易难度和交易成本，切实方便企业群众办事。”自然资源部自然资源确权登记局副局长赵燕表示，不动产“带押过户”是指在已抵押的不动产转移登记时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

“带押过户”的三种模式

目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”。

其中，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等地已经全面开展。各地在实践探索中，目前地方在实践探索中，主要形成抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等三种“带押过户”模式。

模式一：新旧抵押权组合模式

通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

模式二：新旧抵押权分段模式

通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

模式三：抵押权变更模式

通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

省钱、省心、省时间

对普通人和企业来说，实行“带押过户”意味着想要交易不动产可以节省一大笔“过桥资金”以及大把时间，还能保障交易安全。

不动产“带押过户”实行以前，已抵押不动产买卖转移，需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销，再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记，交易成本高、时间长，流程繁琐，让老百姓不胜其烦。

“带押过户”实现了大幅度减环节、减材料、减时间、减成本。据济南市不动产登记中心主任杜建刚介绍，济南推出不动产“带押过户”改革后，办理时限减少近10个工作日，实现2个工作日左右办结，单笔平均交易成本从1.2万元左右降至千元以下。

另一方面，多数人都是贷款买房，想要换房时，过去会要求先行清偿已有贷款，那么卖房子的人就需要先通过各种方式去筹钱。贷款买房金额动辄上百万，如果借用“过桥资金”，那么售房者需要付出一个不算低的代价。

在二手房领域，据业内人士介绍，“过桥资金”成本一般在总房款的1%左右。但如果“带押过户”，相当于这笔贷款可以直接从卖房人手里转到买方手中，“没有中间商赚差价”。

据浙江省自然资源厅确权登记局局长方剑强介绍，2023年1月全面部署推出二手房交易“带押过户”新模式以来，初步统计全省已办理1000余笔业务，总交易金额达到95.4亿元，涉及按揭交易金额约48.5亿元，给群众和企业节省“过桥资金”约47.3亿元。

此外，“带押过户”还能规避交易风险。如果该笔贷款由受让方“先行垫付”，受让方存在交易资金安全无法有效保障及存在因交易过程中不动产权利被限制可能导致无法过户的风险。

防止“一房二卖”

《通知》要求，各地结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。此外，买卖双方涉及不同贷款方的业务时，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”、防范抵押权悬空等风险。

《通知》强调，要建立畅通的沟通协调机制，加强业务指导和监管，梳理各环节风险点，制定应急预案，通过发布三方（四方）协议样本、风险提示、业务预警等方式切实防范风险。要细化业务流程，加强业务培训，做好宣传引导，鼓励企业群众积极选择“带押过户”服务。

“二手住宅‘带押过户’政策的落实，有利于提升二手房交易活跃度。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，“带押过户的交易方式，可以一定程度上降低交易成本，减轻交易风险，简化二手房交易流程，缩短交易周期，活跃二手房交易市场，促进换房需求加快释放，从而进一步对新房市场形成一定支撑。二手房‘带押过户’政策的进一步推进和扩围对当前房地产市场或将产生积极带动。”

值得一提的是，3月31日，北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》，明确规定住房交易双方可以在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记，有效克服传统方式下交易成本高、时间长、流程复杂等问题，切实提升本市居民住房交易、登记和金融服务水平。

部分城市试点公积金贷款“带押过户”

“银行一般有个‘总行’，可以出台一些规定，而公积金属于各地政府设立的专门机构，需要由各地政府出台相应的规则。”中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示。

2022年12月9日，浙江省宁波市首例二手房交易试点“公积金贷款带押过户”成功在宁波市政务服务中心办理。此案例属于“房东商业贷款、买家组合贷款”的情况；4月4日，江苏省无锡市不动产登记中心成功办理了全市首笔公积金贷款类不动产带押过户业务，这也意味着“带押过户”服务适用场景已经从之前的商业银行贷款，正式延伸到了公积金贷款。

上海市房地产科学研究院院长严荣表示，为切实提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，不动产“带押过户”的实践不能仅限于商业贷款，应该将公积金贷款也纳入全国范围。

“在实践中，不少城市已经开展了有益探索。”严荣表示，有城市规定在二手房交易过程中，经买卖双方协商一致，无须卖方先结清贷款并解除抵押，即可通过公积金“带押过户”贷款业务，办理房屋过户和抵押登记，从而使买方具备住房公积金贷款放款前须落实所购住房抵押担保的条件。在经过各地公积金管理中心审批后，进而获得公积金贷款放款。买方申请的贷款总额要不小于卖方原住房贷款合同项下的剩余贷款本息、逾期利息、罚息及其他应还债务之和。相较于传统模式，减轻了卖方还清原住房贷款等多个环节，公积金“带押过户”简化了交易流程，缩短了交易时间，减轻了购房人筹措资金的压力，有助于缩短房产交易周期，满足刚性和改善性住房需求。